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Región Metropolitana: la "gallina de los huevos de oro" del sector inmobiliario

elEconomistaAmérica.com | Chile - 11:56 - 14/03/2016
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    635x300clecaros.jpgCristián Lecaros, gerente general Inversión Fácil.

    El precio del suelo en Santiago se disparó en la presente década, donde en los últimos ocho años el valor del metro cuadrado, en trece comunas de la Región Metropolitana, subió un 70%. Lo anterior se debe principalmente a tres factores: una alta demanda por viviendas producto de un aumento de ingresos y una tendencia a reducir el número de integrantes por familia; restricción a las alturas y densidades permitidas por los planes reguladores que restríngelas áreas de desarrollo inmobiliario; y una alta demanda por una cantidad finita y decreciente de suelo urbano con aptitud inmobiliaria.

    Esta conjunción de factores, afirma Cristián Lecaros, gerente general de Inversión Fácil, genera una presión constante y creciente sobre el precio final de los inmuebles, lo que no se detendría en el futuro cercano. Esta situación no es un fenómeno particular en la capital, sino que es extensivo a todas las áreas urbanas de gran tamaño en Chile. Además, y como es sabido, mientras se tiende a familias conformadas por un número decreciente de integrantes, a la vez se genera una necesidad cada vez mayor de unidades habitacionales necesarias para satisfacer la demanda.

    Área urbana

    Esta presión, continua el ejecutivo, no se soluciona con la extensión del área urbana disponible para desarrollo de proyectos inmobiliarios urbanos. Por ejemplo, la aparición de Zonas de Desarrollo Condicionados (ZDUC) o su normativa hermana, Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), no son alternativas dado que solo dan respuesta a un estrato acotado de habitantes que buscan o poseen la capacidad de vivir a grandes distancias de los lugares de trabajo y/o estudio.

    La realidad es que existe, afirma Lecaros, un segmento variado de potenciales compradores que va desde jóvenes que estudian o comienzan a trabajar y formar familia, un creciente número de personas que prefieren vivir solas, hasta quienes están en edad o pronto a jubilarse, que privilegian vivir en áreas centrales y con una buena dotación de equipamientos y servicios urbanos.

    Esto quiere decir que la relocalización fuera de los límites urbanos o extramuros no atenúa la gran demanda por satisfacer la necesidad de vivir en zonas centrales de Santiago Metropolitano.

    Obviamente esto es una buena noticia para los propietarios de terrenos o propiedades con potencial inmobiliario en las zonas centrales, por lo que invertir en suelo siempre fue y seguirá siendo una forma de invertir eficiente a largo plazo y un refugio frente a la gran inestabilidad que se ha experimentado en los mercados tanto nacionales como internacionales.

    Si miramos a los últimos 15 años, se han desarrollado innumerables estrategias de desarrollo para permitir un desarrollo urbano más homogéneo de la ciudad, con grandes desarrollos en zonas periféricas como lo son los vistos en Batuco, Pudahuel, Padre Hurtado y Chicureo, por ejemplo, que no pueden ser vistos como vivienda rural sino como pequeñas ciudades en gestación.

    Sin embargo, y no obstante el enorme desarrollo que presentan sectores como Valle Grande, Piedra Roja o Ciudad de Los Valles, cabe hacerse la siguiente pregunta de manera casi obligatoria: ¿de dónde salió toda esta gente si en Santiago siguen construyendo edificios en gran escala?

    Lo cierto es que, a pesar del fuerte crecimiento en extensión, este es de baja densidad y no atenúa el gran desarrollo de las comunas centrales. En la medida en que los terrenos centrales con normativa potencialmente adecuada para proyectos inmobiliarios disminuya, se verán fenómenos aún más acentuados hacia el 2018- 2020.

    En definitiva, la realidad es que el peso de los nuevos proyectos urbanos en zonas centrales de la ciudad se llevan la mayor porción de la demanda, esto por nueva superficie, y los habitantes de Santiago están dispuestos a destinar una parte relevante de su sueldo para vivir dentro de la ciudad, lo que se traduce en un aumento de valores de venta para productos como departamentos y casas, lo que a su vez arrastra el aumento de superficie comercial y de servicios. Fenómeno que no decrecerá en el tiempo.

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