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2020: el año de la absorción negativa en el mercado de oficinas

El efecto de la pandemia afectó el dinamismo del mercado de oficinas.

Según los datos arrojados por Cushman & Wakefield –empresa global de servicios inmobiliarios corporativos-, la absorción neta en el mercado de oficinas premium llegó a un valor anual de - 22.085 m2 en el último trimestre de 2020, siendo la más baja en los últimos 10 años; donde la mayor liberación de metros cuadrados ocurre en el submercado El Golf, con 8.000 m2 aproximadamente.

En cuanto a la vacancia total, ésta escaló al 6% en el periodo octubre-diciembre, siendo la diferencia interanual versus 2019 del 27,5 %; por su parte, el submercado Nueva Las Condes alcanza una vacancia de 5,3 %, la mayor desde 2017.

En particular, el efecto de la pandemia hizo menos dinámico el mercado, observándose por ejemplo que, comparado con toda la superficie arrendada en 2019, durante 2020 solo se arrendó un 28%. Si bien la superficie liberada fue relativamente similar a la del año pasado, la superficie que se arrendó fue muchísimo menor, lo que produce una mayor disponibilidad y, por lo tanto, una mayor vacancia.

En cuanto a los precios, a nivel interanual, éstos disminuyen un 4% al cierre del último trimestre de 2020, llegando a 0,58 uf/m2, variación que se explica por el arriendo de 4.200 m2 (a lo largo del presente año) en el edificio más caro de Santiago, el Costanera Center, lo cual sacó superficie premium del mercado y por ende genera menor apreciación económica a la hora de ponderar precios. A esto se suma la liberación de superficie de otros submercados a precios más bajos, por ejemplo Santiago Centro, el cual presenta una reducción de un 9% en los precios, y un aumento de 110 % en la vacancia, producto del mayor impacto sufrido este año, al estar situado cercano a los eventos sociales ocurridos desde octubre 2019.

A pesar de los efectos externos al contexto de oficinas, desatados en octubre 2019 con la crisis social y ahora con la pandemia, las oficinas clase A se han mantenido estables en comparación a los datos históricos, donde por ejemplo se ha alcanzado un máximo de vacancia en 2016 con 10,3%. A su vez, dentro del esquema regional, Santiago de Chile sigue manteniendo la vacancia más baja dentro de las principales ciudades de Sudamérica, las cuales al cierre del último trimestre del año superan el 12% de vacancia.

"Lo relevante este año fue tener flexibilidad y capacidad de adaptación, tanto para la renegociación de contratos como para la optimización de espacios. Los propietarios están dispuestos a acceder a un término anticipado de contrato con sus arrendatarios en caso de que llegue uno nuevo. Por otro lado, el subarriendo ha permitido controlar los costos asociados a los espacios ociosos de oficinas, generados por la adopción acelerada del teletrabajo. Si bien el subarriendo no se considera un arriendo tradicional y no se refleja en las estadísticas de vacancia, igual implica una mayor disponibilidad en el mercado y más opciones para los usuarios", explica Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de C&W Chile.

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